Construction - CCMI : conditions de la confirmation d'un acte nul
Civ. 3e, 7 avril 2016, FS-P+B, n° 15-13.900
Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est conclu entre un maître de l'ouvrage et une société, le constructeur. Le maître de l'ouvrage a également souscrit un contrat de prêt avec un établissement bancaire. À la suite de malfaçons en cours de chantier et arguant du non-respect des mentions obligatoires prévues à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le maître de l'ouvrage assigne, d'une part, le constructeur en nullité du contrat de construction et, d'autre part, la banque en nullité du contrat de prêt.
La cour d'appel de Lyon admet la nullité du CCMI, ordonne la restitution de la somme versée en exécution du contrat annulé et met à la charge du constructeur la remise en l'état antérieur du terrain. En outre, les juges d'appel condamnent le constructeur au titre de dommages et intérêts à une somme de 15 000 € pour les préjudices nés du retard dans l'exécution du projet de construction. Enfin, ils refusent de condamner la banque qui n'était pas tenue de contrôler si la notice descriptive comportait bien les plans de construction, négligence de la banque sans lien avec la nullité du contrat de construction.
Un pourvoi est formé par le constructeur dans lequel il met en exergue que le maître de l'ouvrage avait manifesté sa volonté de confirmer le contrat litigieux : en n'invoquant pas la nullité au stade du référé, en exécutant les travaux à sa charge (dalle de sous-sol et fosse de vidange), témoignant ainsi qu'il acceptait les travaux effectués par le constructeur, et en admettant dans ses conclusions récapitulatives qu'il avait connaissance des motifs de nullité. Ces éléments démontrent, selon le constructeur, que le maître de l'ouvrage a renoncé à se prévaloir de la nullité relative de l'article L. 231-2 précité, en vertu de l'article 1338 du code civil. Est également reprochée à la cour d'appel la réparation admise au titre des préjudices nés du retard dans l'exécution du projet de construction, alors qu'en optant pour la nullité du contrat, le maître de l'ouvrage ne peut se prévaloir d'une mauvaise exécution contractuelle.
Pour sa part, le constructeur forme un pourvoi contre le rejet de la cour d'appel dans sa demande de condamnation de la banque qui se devait, avant toute offre de prêt, de vérifier si le contrat de construction comportait les mentions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'arrêt commenté apporte ainsi d'utiles précisions sur les éléments nécessaires permettant d'établir la confirmation par le maître de l'ouvrage d'un acte nul, ainsi que sur l'étendue de la réparation du constructeur et sur la responsabilité de la banque.
En premier lieu, afin de protéger le maître de l'ouvrage dans le cadre du CCMI, l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation exige que le contrat comporte des mentions obligatoires. À défaut de ces mentions, la sanction est la nullité relative, susceptible d'être couverte par la confirmation du maître de l'ouvrage, conformément à l'article 1338 alinéa 2, du code civil. Toutefois, la jurisprudence exige de la part de l'auteur de la confirmation tant la connaissance du vice que l'intention de le réparer. En l'espèce, la Cour de cassation admet que « le fait de signer des plans plusieurs mois après le contrat, de couler la dalle du rez-de-chaussée et de créer une fosse de vidange ne constituait pas un élément suffisant pour établir que [le maître de l'ouvrage] avait connaissance du vice affectant le contrat du 5 novembre 2007, ni son intention de le réparer, et que les indices invoqués pour démontrer l'intention de réparer n'étaient pas univoques en ce qu'ils pouvaient s'expliquer par un autre motif que le désir de confirmer l'acte nul, la cour d'appel, qui a pu prononcer la nullité du contrat, a légalement justifié sa décision de ce chef ». Ainsi, le fait que le maître de l'ouvrage a signé a posteriori les plans, faisant défaut au jour de la signature, ne signifie en rien qu'il avait connaissance du vice et qu'il confirme l'acte litigieux. De même, l'exécution des travaux (dalle et fosse de vidange) à sa charge ne confirmait en rien l'acte nul.
En deuxième lieu, à la suite de l'annulation du contrat, la Haute juridiction applique l'adage quod nullum est nullum producit effectum. Autrement dit, il faut remettre les parties dans leur état antérieur. Mais s'il est admis que le maître de l'ouvrage peut exiger l'enlèvement des constructions aux frais du constructeur, peut-il demander la réparation du préjudice né du retard dans l'exécution du projet de construction ? Répondant par la négative, la Cour censure la décision des juges du fond au visa de l'article 1304 du code civil : le maître de l'ouvrage « ne pouvait se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé ».
En dernier lieu, l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'« aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 […] ». Si les juges d'appel avaient estimé que la banque n'était pas tenue de contrôler si la notice descriptive comportait bien les plans de construction, négligence sans lien avec la nullité du contrat de construction, la Cour de cassation censure cette solution au visa des articles L. 231-10 et L. 231-2. Ainsi estime-t-elle « que le banquier est tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les énonciations visées à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, parmi lesquelles figurent les plans de la construction à édifier ».
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