Bail - Conséquences d'une sous-location prohibée sur AirBnB

TI Paris, 5^e, 6 avr. 2016, n° 11-15-000294

Pendant trois ans, un couple avait tiré profit de la mise à disposition, au bénéfice d'une « clientèle touristique de passage », du logement qu'il louait à titre de résidence principale, ce en violation des obligations expresses du bail et de la loi du 6 juillet 1989 qui le régit. S'en est suivie l'allocation au bailleur, dans le cadre de l'action en validation de congé-reprise qu'il a entrepris après 18 ans d'occupation, une somme non négligeable de 5 000 € de dommages-intérêts au titre de son seul préjudice moral. Or, même s'il n'est pas en soi choquant que les preneurs sortants, qui n'habitaient manifestement plus leur logement parisien du 5^e arrondissement depuis trois ans, soient pénalisés de cette attitude, et même à hauteur globale de 5 000 € - ce qui est sans doute inférieur au profit tiré de la violation de la clause de destination sur une telle durée -, la solution retenue peut paraître juridiquement discutable au vu de sa motivation incertaine.

L'existence d'une faute contractuelle est certes incontestable. Les preneurs ont sans aucun doute violé la prohibition, par le bail et par la loi, de sous-louer le logement en question. Et la preuve en était, du reste, apportée non seulement par des captures d'écrans sur Internet, mais aussi par un procès-verbal de constat d'huissier.

Toutefois, qu'en est-il de la qualification du préjudice subi par le bailleur ? En quoi ce dernier peut-il revendiquer un préjudice moral forfaitairement évalué en chiffres ronds ? La forfaitisation est d'ailleurs régulièrement censurée par la Cour de cassation. Mais dès lors que le jugement retient comme motivation que « le locataire a profité du bien mis à sa disposition à bail non pas pour l'habiter, mais également pour gagner de l'argent », le préjudice ne peut être que financier alors qu'il est indiqué, non sans contradiction, qu'« aucun préjudice matériel ou financier [n'est] démontré » !

Il existe donc une faute contractuelle et un préjudice de la victime, sauf à le requalifier autrement. Mais existe-t-il un lien de causalité, qui est la troisième condition ? On s'étonne que ce point n'ait pas été abordé par les parties, car la réunion, comme ici, des deux premières conditions n'est pas suffisante, et on peut discuter du lien entre une violation de la clause de destination et un préjudice financier hypothétique, n'étant pas discuté que le bailleur a reçu à temps le paiement de son loyer contractuellement prévu.

Certes, on pourrait invoquer à cet égard l'idée que la sous-location est prohibée parce qu'il en résulte un gain illicite pour le sous-bailleur et c'est d'ailleurs ce qui fonde, aussi bien pour les baux commerciaux qu'en habitation, l'action dite « en supplément de loyer » qui vise à transférer au bailleur la fraction de gain (par rapport au loyer contractuel dû) engrangé par le locataire principal au détriment de son propriétaire qu'on a tenu dans l'ignorance de cette manœuvre supposée cupide. Mais encore faudrait-il que la demande soit assise sur ce fondement-là et donne lieu à un calcul rigoureux du supplément de gain obtenu au détriment du bailleur, et non sur un préjudice moral dont on a vu qu'il était un fondement bien faible en l'espèce…

Auteur : Editions Dalloz - Tous droits réservés.