Bail - Bail d'habitation : préavis réduit et responsabilité des désordres

Civ. 3^e, 9 juin 2016, FS-P+B, n° 15-15.175

Par cette décision, la Cour de cassation affirme, d'une part, que le locataire ayant obtenu la rupture conventionnelle de son contrat de travail bénéficie d'un préavis d'un mois et, d'autre part, qu'il est présumé responsable des désordres constatés dans le logement.

Sur le premier point, alors qu'aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui subit une situation de perte d'emploi peut donner congé en ne respectant qu'un délai de préavis d'un mois (contre 3 en droit commun), la question se posait de savoir si la rupture conventionnelle du contrat de travail (C. trav., art. L. 1237-11 s., issus de la L. n° 2008-596 du 25 juin 2008) devait être assimilée à cette situation.

En 2010, une réponse ministérielle avait répondu à cette interrogation par l'affirmative, motif pris que cette rupture conventionnelle conduit indéniablement à une perte d'emploi. Par l'arrêt rapporté, le juge du droit fait sienne cette position de l'administration, approuvant sans réserve le juge d'instance pour avoir « exactement retenu » que la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi au sens de l'article 15, permettant au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois.

Sur le second point, on rappellera que parce que le locataire a la jouissance exclusive des locaux qu'il occupe, le législateur (C. civ., art. 1732 ; L. 6 juill. 1989, art. 7 c) fait peser sur lui une présomption de responsabilité des dégradations et pertes subies par le logement. La loi de 1989 prévoit toutefois que cette présomption peut être combattue par le preneur en rapportant la preuve que les désordres ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Partant, les juges du fond ne pouvaient pas, ainsi qu'ils l'ont fait en l'espèce, faire droit à la demande du preneur de se voir restituer le dépôt de garantie au motif qu'il n'était pas justifié des dégradations causées par lui ; ils auraient dû rechercher si le preneur établissait l'existence de l'une des causes exonératoires de responsabilité susmentionnées.

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