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Bail - Fixation du loyer binaire de renouvellement : retour au statut


Civ. 3e, 3 nov. 2016, FS-P+B+R+I, n° 15-16.826

Civ. 3e, 3 nov. 2016, FS-P+B+R+I, n° 15-16.827

En vogue dans les centres commerciaux, le loyer binaire (également appelé « loyer clause-recettes ») se caractérise par l'existence d'un loyer minimum garanti, complété par un loyer variable additionnel calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur.

Or, au motif que le statut des baux commerciaux envisage un prix unique et non pas un loyer composite, la jurisprudence considère que ce mode de fixation échappe aux règles statutaires, renvoyant les parties aux termes de leur convention. En dépit d'une tentative de la pratique de contrecarrer cette jurisprudence, en insérant dans les baux une stipulation en vertu de laquelle le loyer minimum garanti sera, en renouvellement, fixé à la valeur locative, les cours d'appel de Limoges et d'Aix-en-Provence ont persisté à considérer qu'il existe une incompatibilité entre le loyer binaire et l'application des règles de l'article L. 145-33 du code de commerce.

À l'occasion d'un pourvoi dirigé contre deux arrêts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la haute juridiction clarifie la situation en précisant qu'une telle stipulation n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge du fond doit alors statuer selon les critères de l'article L. 145-33, notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle.

Cette analyse mérite approbation, dans la mesure où, en effet, parmi les critères permettant de déterminer la valeur locative, le 3° de l'article L. 145-33 envisage les « obligations respectives des parties », notion développée à l'article R. 145-8 du même code. Or, ni l'esprit ni la lettre de ces textes ne semblent exclure de leur champ d'application le jeu du loyer binaire.

Auteur : Editions Dalloz - Tous droits réservés.

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jeudi 28 mars 2024

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