ACTUALITES JURIDIQUES

Bail - Changement d'affectation d'un local à usage mixteCiv. 3e, 22 juin 2017, FS-P+B+I, n° 16-17.946


Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, une autorisation administrative préalable est requise en cas de changement de l'usage de locaux destinés à l'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Toute convention conclue en violation de ce texte d'ordre public est nulle de plein droit.
Ce sont ces dispositions qui étaient en cause en l'espèce, s'agissant d'un bailleur qui, après avoir délivré un congé à ses précédents locataires, avait consenti à une société un bail professionnel portant sur les mêmes locaux. Les lieux n'ayant pas été libérés à l'issue du congé, le bailleur a assigné les preneurs initiaux en expulsion et en paiement de dommages et intérêts. Ces derniers ont alors soulevé la nullité du nouveau bail pour violation de l'article L. 631-7 précité. Cette sanction ayant été prononcée par la cour d'appel, le bailleur s'est pourvu en cassation.
L'intéressé arguait, en premier lieu, qu'une autorisation n'est pas nécessaire pour affecter à un usage exclusivement professionnel des locaux qui étaient déjà, au 1er janvier 1970, à usage majoritairement professionnel et minoritairement d'habitation. Mais cet argument est rejeté par la Cour de cassation, qui rappelle que les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel étant indifférente.
Le bailleur reprochait, en second lieu, à la cour d'appel d'avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts. Là encore, cependant, le moyen est rejeté par la haute juridiction, le bailleur ne démontrant ni l'existence d'un préjudice né de la non-restitution des lieux, ni celle d'une faute commise par les locataires initiaux (lesquels n'ont fait que mettre en œuvre les moyens légaux dont ils disposaient, alors que l'enjeu du litige était important pour leur identité professionnelle auprès de leur clientèle qui les connaissait à cette adresse depuis 1978).
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