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Bail - Indexation du loyer : erreur de calcul et prescription


Civ. 3e, 12 mai 2016, FS-P+B, n° 15-16.285

À la suite d'une erreur dans le calcul dans l'indexation du loyer, le bailleur, nouvel acquéreur d'un local d'habitation loué depuis 1985, réclamait plus de 20 000 € pour la période comprise entre octobre 2012 (date à laquelle le bien a changé de main) et juillet 2014.

En appel (Versailles, 10 févr. 2015), les juges du fond lui ont donné raison en estimant que si la prescription interdit de réclamer des loyers, quel qu'en soit le montant, au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat, qui est la loi des parties, et notamment les effets de la clause d'indexation. Et le juge versaillais de conclure qu'il y a lieu de prendre en compte l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail.

Devant le juge du droit, le locataire a tout d'abord tenté de faire valoir les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR » et applicable aux baux en cours (en application de l'art. 14 de la loi), ce texte prévoit que, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Ce moyen ne pouvait toutefois pas prospérer en l'espèce car, faute pour le demandeur de s'en être prévalu dans ses conclusions, il était « mélangé de fait et de droit ».

Les autres arguments exposés par le preneur au soutien de son pourvoi consistaient en premier lieu à invoquer l'article 7-1 de la loi de 1989, qui soumet l'action en révision de loyer par le bailleur à une prescription annale - également issu de la loi ALUR, ce texte a été rendu applicable aux contrats en cours par la loi « Macron » n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l'art. 2222 du code civil. En second lieu, l'intéressé, se référant à l'article 2224 du code civil, faisait valoir qu'en toute hypothèse, la demande tendant à la mise en œuvre d'une clause d'indexation se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle elle aurait dû s'appliquer.

Il n'a pas été entendu par les magistrats du quai de l'Horloge, qui estiment que le délai de prescription d'un an de l'article 7-1 a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que, conformément aux dispositions du second alinéa de l'article 2222 du code civil, la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable (en application de l'art. 2224 c. civ.). La Cour poursuit en considérant que les juges du fond ont « exactement retenu » qu'il y avait lieu de calculer l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail, soit à compter de janvier 1985, sur la base du loyer en vigueur à cette date.

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